Posted: 27 Apr 2013 02:39 PM PDT
A presidente da República Dilma Rousseff sancionou a Lei nº 12.744 que normatiza os contratos de locação de imóveis comerciais sob encomenda, os contratos" built to suit".

A norma acrescentou o artigo 54-A à Lei de Locações, eliminando de maneira definitiva os riscos jurídicos que travavam o uso, em larga escala, desse tipo de operação no Brasil por falta de segurança jurídica advinda da ausência de previsão legal.

O Projeto de Lei original (PL nº 6562, de 2009- deputado Carlos Bezerra) sobre a matéria, visava simplesmente afastar da Lei Locatícia os contratos built to suit. Entretanto, o Projeto Substitutivo aprovado (PL nº 356, de 2011 – deputado. Julio Lopes) foi no sentido inverso, ou seja, incluiu na Lei de Locações os contratos built to suit.

As operações denominadas built to suit vêm sendo utilizadas desde a última década no Brasil, atraindo fundos e investidores ávidos por ativos de longo prazo. Conceitualmente são operações em que o locador, a pedido e sob encomenda de uma locatária, compra um imóvel, projeta-o e nele constrói, especificamente, para atender as necessidades da locatária. Esta se compromete, em contrapartida, a remunerá-lo por meio de um contrato de aluguel de longo prazo (de oito a 15 anos).

Um dos fatores de atratividade desse tipo de operação para as partes envolvidas é o fato de a usuária/locatária não imobilizar seus recursos financeiros para a aquisição do terreno e construção de suas instalações.

Em razão da ausência de previsão legal, dentre as várias particularidades desses contratos, duas sempre trouxeram grande insegurança jurídica: a que obrigava a usuária/locatária a renunciar expressamente ao direito de pleitear a revisão dos aluguéis (art. 19, da Lei nº 8.245/91) e a que impunha à usuária/locatária uma multa contratual a título de prefixação de perdas e danos no valor igual ao número dos aluguéis vincendos em caso de desocupação antecipada – com base nos artigos 412 e 473 do Código Civil.

Essas sempre foram condições essenciais para a estruturação e financiamento das operações built to suit, sem as quais não haveria a possibilidade de criar um crédito imobiliário de longo prazo atrativo ao mercado de capitais (Lei nº 9.514/97).

Os contratos built to suit em nada ofendem as leis de ordem pública

Com a promulgação da Lei nº 12.744, o empreendedor/locador terá a segurança jurídica necessária de que a usuária/locatária: (i) cumprirá o prazo da locação, ou pagará uma multa equivalente (54-A parágrafo 2º), mesmo que desocupe antecipadamente o imóvel (segurança do fluxo de recebíveis) e (ii) não poderá pleitear a revisional dos aluguéis a valores de mercado (54-A parágrafo 1º).

O Poder Judiciário vinha reconhecendo, mesmo que timidamente, que esses tipos de contratos (built to suit) são personalíssimos – o que confirma a prevalência do acordo firmado entre as partes, no caso de renúncia da revisional da locação (Ag. 790.333-00/4, Ag. 787.154-00-3 e Ap.Civ. 992.08.037348-7TJ/SP).

Entretanto, pela falta de normatização legislativa e como forma de mitigar possíveis questionamentos judiciais, nos últimos anos, os operadores deste mercado passaram a estruturar essas operações por outros meios: a instituição da cláusula arbitral em razão do vácuo legislativo existente (Lei 9.307/66) e a utilização da concessão do direito real de superfície (Lei nº 10.257/01) – o que desvirtua tal tipo de operação.

O fato é que este tipo de modalidade tem crescido exponencialmente em todo o país, e sua regulação vinha sendo pleiteada por todos que operaram neste tipo de mercado.
Nesse sentido, acertou o legislador ao implementar tal mudança, pois a partir da promulgação da lei, toda locação comercial na qual o locador "adquira, construa ou reforme substancialmente, por si mesmo ou por terceiros, o imóvel, indicado pelo pretendente a locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo" (art. 54-A, caput).

Certamente, pode-se questionar a opção legislativa empregada, pois o projeto original estabelecia a não incidência da Lei de Locações aos contratos built to suit, preferindo discipliná-los por meio do Código Civil como contratos atípicos, tendo os artigos 412 e 473 como basiladores do direito do locador em estabelecer a multa compensatória proporcional ao tempo do contrato.

O Código Civil autoriza as partes a definir elevados valores para cláusula penal, tendo em vista a natureza, a finalidade do negócio e a função social do contrato. Somente se a penalidade for manifestamente excessiva é que poderia haver revisão, aplicando-se, então, o artigo 413 do Código Civil.

Inegável que a terminologia estabelecida no artigo 473 do Código Civil ("uma das partes houver feito investimentos consideráveis") se encaixa melhor nos conceitos do que venha a ser um contrato built to suit do que a utilizada na Lei 12.744 – que estabelece que a simples aquisição, construção ou substancial reforma dará direito ao locador exigir da locatária multa contratual por desocupação antecipada no valor total do contrato de aluguel.

Com a nova Lei, corre-se o risco de se criar um desequilíbrio em um mercado de locações comercias já estabelecido. Cria-se a possibilidade para que empreendedores imobiliários estabeleçam multas à locatária por desocupação antecipada em patamares muito superiores aos das regras anteriores, bastando para isso comprovar que antes da locação houve aquisição, construção ou substancial reforma com a anuência da locatária.

Somente por meio de futuros litígios é que se poderá mensurar se a decisão de utilizar a Lei de Locação para normatizar tais contratos foi acertada. Até lá, o mercado locatício comercial passará por uma fase de adaptação e testes que definirão os patamares da multa.
Embora louvável a iniciativa de normatização, seria preferível apostar no projeto de lei originário. 

Os contratos built to suit em nada ofendem as leis de ordem pública, os bons costumes e os princípios gerais de direito e poderiam ser normatizados pelo Código Civil, não por uma lei especial de locações. Nota do Editor:

Autor: Rodrigo Ruete Gasparetto 
Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade São Francisco. LL.M in International Business Transaction pela American University (Washington/DC). Mestre em Direito Comercial pela PUC/SP
Fonte: Valor Econômico

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para ler a Lei 12.744 de 19 de Dezembro de 2012:

Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas. No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.(Excerto do texto de SM BROKER'S CONSULTORIA)
Posted: 27 Apr 2013 03:32 AM PDT

Resumo: A segurança jurídica decorrente do contrato de locação que tem como objeto bens imóveis, em determinados casos, depende do ingresso deste contrato no Registro de Imóveis. Para tanto, o trabalho em questão aborda os requisitos que devem ser observados pelos signatários e toda a sistemática legal que envolve a repercussão do contrato de locação no fólio real

A locação de bens imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do País motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação. As normas que disciplinam o referido contrato estão prescritas na Lei Federal nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, no Código Civil brasileiro entre os artigos 565 e 578 e demais legislações em vigor.

Pelo teor da norma, a locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Contudo, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em análise não gere direito real sobre imóvel, a formalização de certas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos signatários, sendo indispensável o seu ingresso no cartório de registro de imóveis.

A repercussão do contrato de locação no fólio real está ajustada na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos. Uma prévia observação a ser feita é que a apresentação deste contrato no registro imobiliário será uma garantia do locatário, pois nos termos do artigo 220 são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador.

O primeiro efeito deste contrato, inserto na Lei de Registros Públicos, está descrito no artigo 167, inciso I, item 3, o qual dispõe que será feito o registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Como se observa, além de ter que ser expressa no instrumento contratual, a simples menção desta cláusula no contrato não é suficiente para que o locatário tenha garantido o direito à continuidade do contrato, em eventual alienação do imóvel. Por outro lado, caso o contrato que contenha a referida cláusula esteja devidamente registrado, o posterior adquirente não poderá opor a efetivação do seu direito real de propriedade, quando decorrente de atos como compra e venda, permuta, dação em pagamento, entre outros, para a desconstituição da garantia. O dispositivo do artigo 8º da Lei Federal 8.245/1991, não obstante verse que o referido ato é objeto de averbação, por um erro de técnica legislativa, corrobora a necessidade de apresentação do contrato de locação no serviço registral imobiliário para assegurar a sua vigência em caso de alienação do imóvel.

Outra importante garantia conferida ao locatário pelo fólio real é o exercício do direito de preferência, ou seja, o inquilino terá a preferência na aquisição do imóvel, se houver intenção do locador em vendê-lo durante o período de vigência do contrato. No entanto, para que este direito possa ser exercido, não há exigência legal para a sua expressa previsão no texto do contrato. Para tanto, a norma do artigo 167, inciso II, item 16, da LRP, exige que seja feita no Registro de Imóveis a averbação do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. A respeito da matéria, o autor Regnoberto M. de Melo Jr. elucida que "o direito de preferência do locatário nasce da lei, mas o seu exercício requer contrato de locação válido e averbado no SRI". No mesmo sentido, o artigo 27 da Lei 8.245/1991 adverte que, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Excepcionalmente, tanto a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel quanto o direito de preferência perderão os seus efeitos quando se tratar de formas de aquisição originária de propriedade, tais como, desapropriação e usucapião na modalidade extraordinária. O que justifica a perda destes direitos pelo locatário é que, com a aquisição originária, surge uma nova propriedade, sem ligação com a antiga. Logo, qualquer direito real ou ônus pré-constituído sobre o imóvel deixam de integrar a cadeia dominial do imóvel. Ademais, o direito de preferência também não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, sendo que tal assertiva pode ser confirmada pelo conteúdo do artigo 32 da Lei Federal 8.245/1991.

A qualificação positiva do contrato de locação no Registro de Imóveis, ou seja, a certificação pelo registrador de que o citado título encontra-se apto para o registro ou a averbação em comento deve atender há alguns requisitos. O artigo 169 da LRP, em seu inciso III, prevê que o registro do ajuste contratual para assegurar a cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel, e a averbação para fins de exercício do direito de preferência serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. Neste caso, deve ser destacada a flexibilidade do legislador para viabilizar a eficácia do ato quando não exige a anuência de todos os proprietários na via contratual. 

Esta preocupação é de extrema pertinência já que nos referimos a benefícios ao locatário e eventuais exigências quanto à qualificação do locador poderiam obstar a constituição das garantias. Por outro lado, deve-se advertir que a mencionada norma é uma manifestação do princípio da cindibilidade do título, o qual orienta que, sempre que o documento contiver requisitos suficientes para formalizar o ato, o registrador deve fazê-lo.

O princípio da especialidade objetiva do registro público também possui grande relevância para o ingresso do contrato de locação na serventia de registro imobiliário. Pela sua substância, o título deve contar a plena e perfeita identificação do imóvel, sob pena de ser devolvido para o apresentante. Os dispositivos legais dos artigos 222 e 223 da LRP ratificam a sua importância quando versam que o instrumento particular deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Embora não esteja presente no rol de atos praticados pelo oficial de registro de imóveis elencados no artigo 167, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, há um outro ato relativo ao contrato de locação de imóvel urbano que deve ser formalizado na serventia registral imobiliária. Trata-se da caução em bens imóveis, modalidade de garantia locatícia, que deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel oferecido pelo locatário ao locador. Além de constituir-se como uma garantia de grande importância, deve-se ressaltar que não é absoluta a regra do artigo 220 da LRP, a qual descreve que são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. Neste caso, a garantia é diretamente em benefício do locador, proprietário do imóvel. A garantia em estudo está regularizada no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei Federal 8.245/1991. 

Por todo o exposto, é possível concluir que, em razão da natureza obrigacional do contrato de locação, as partes contratantes freqüentemente têm a falsa noção de que o instrumento contratual é suficiente para confirmar as garantias que envolvem a locação. No entanto, quando o objeto do contrato é um bem imóvel, a validade das garantias apontadas neste trabalho depende, sobretudo, da observância das normas e princípios de registro público e da apresentação do título no Registro de Imóveis.

Referências bibliográficas
BRASIL. Código Civil. 53. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
FIUZA, César. Direito civil: curso completo. 8. ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.
JÚNIOR, Regnoberto M. de Melo. Lei de Registros Públicos comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2003.
VADE MECUM SARAIVA. 2ª ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2006.
Autor: Fabrício Petinelli Vieira Coutinho 
Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Conclusão do curso: dezembro de 2006; Tutor do Curso de Pós-Graduação \"lato sensu\" em Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRB; Escrevente cartorário. 
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

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