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Estado de Minas - 

Negociar uma área por imóveis pode ser uma oportunidade rentável tanto para quem tem um lote quanto para quem tem interesse em investir


O consultor de vendas Bruno Beleza Beltrão ganhou dois apartamentos, uma loja e um carro zero na troca de um terreno que pertencia a seu pai


Uma alternativa para quem tem um terreno com localização privilegiada é negociá-lo em troca de imóveis com uma construtora interessada em fazer um empreendimento. Mas antes de fazer esse tipo de negociação, que recebe o nome de permuta, é preciso conhecer as diferentes modalidades que a envolvem.

O advogado especializado em direito imobiliário do Escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Ricardo Alvim, conta que a permuta de terreno para construção de empreendimento imobiliário é uma das formas de alienação de imóvel. “Consiste em transmitir o que é de seu patrimônio para o patrimônio daquele que o adquire. Na linguagem comum, significa troca”, resume.

De acordo com o advogado, no caso de permuta feita mediante a troca do terreno por imóveis já construídos ou a construir em outro terreno, é chamada de simples. “Quando a ‘troca do terreno’ se dá mediante a entrega de unidades autônomas (apartamentos, lojas, salas, vagas de garagem) a serem construídas no local, temos a permuta de parte ideal de terreno por área construída do imóvel a ser edificado sobre o mesmo terreno”, explica Ricardo Alvim.

Esse foi o caso do consultor de vendas Bruno Beleza Beltrão, que há oito anos mora com sua esposa em um dos imóveis que foram erguidos no terreno de seu pai, no Bairro Buritis, Região Oeste de Belo Horizonte. “Ele optou pela permuta porque, em troca, ganhou dois apartamentos e uma loja (no prédio em que a gente mora), além de um carro popular zero”, conta Bruno.

O consultor de vendas afirma que a troca foi vantajosa, porque os imóveis se tornaram uma fonte de renda familiar e, na época, os impostos para manter o lote estavam muito elevados. “A negociação foi muito compensadora. Porém, foi necessário aguardar muito tempo para encaixar dentro das condições desejadas”, admite Bruno Beltrão.

CONTRAPARTIDA 

A troca de algo real e tangível (terreno) por algo que ainda não se concretizou (área a ser construída) foi consagrada pela Lei 4.591/1964 (Lei do Condomínio em Edificações e das Incorporações Imobiliárias), em seu artigo 39, ao dispor que “nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: II – a quota parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno...”, como informa Ricardo Alvim.

A permuta é uma solução também muito bem vista pelos empresários, pois permite a realização de empreendimento com menor volume de investimentos, segundo o especialista em direito imobiliário, Eduardo Lopes Barbosa. “Em síntese, consiste na troca de um terreno com uma empreendedora, na qual o proprietário do terreno cederá o local e receberá, em contrapartida, unidades imobiliárias no imóvel a ser edificado ou participação em vendas futuras do empreendimento”, aponta.

Eduardo Barbosa explica que, nesse último caso – a permuta financeira –, as empreendedoras repassam aos antigos donos do terreno uma porcentagem sobre o valor das vendas das unidades quando forem negociadas. “Nessa modalidade, o proprietário do terreno compartilha o risco da demora na venda das unidades.”

Estadão -

Opções. Marco comprou unidade pensando em moradia, mas considera alugar o imóvel (Foto: Werther Santana/AE)
A oferta de lançamentos de um dormitório em São Paulo não só cresceu nos últimos anos, ela ganhou espaço na cidade.  Vocacionado para áreas centrais e dotadas de boa infraestrutura de serviços e mobilidade, esse tipo de empreendimento passou também a atender moradores de bairros das zonas leste e norte, que, por alguns anos, se mantiveram esquecidas pelo mercado neste segmento de produto.
O desempenho das regiões mais periféricas ainda é tímido, se comparado ao do centro e das zonas sul e oeste, onde a renda e a ocupação corporativa de alto padrão são mais abundantes (veja o gráfico).  Basta lembrar que o preço do metro quadrado na capital paulista é mais alto para unidades de até um dormitório – em maio, ele esteve avaliado em R$ 9.619, o que corresponde a 57,63% a mais do que o valor nos imóveis de dois dormitórios, mais populares.
Mesmo assim, o crescimento da oferta desses compactos para regiões mais afastadas do centro é inegável.  De acordo com dados do departamento de inteligência da imobiliária Abyara Brasil Brokers, a zona norte ganhou 80 novas unidades no ano passado, em um movimento crescente depois de amargar a total falta de lançamentos entre 2006 e 2008.  Em maio deste ano, o bairro de Santana também recebeu o Residencial Jardim São Paulo, com 48 apartamentos de 45 m².
Já o número de unidades lançadas na zona leste saltou de 174 em 2008, no início do chamado boom imobiliário, para 613 em 2011.  Por lá, a incorporadora Esser prevê o lançamento do Deseo Tatuapé no mês de agosto, um empreendimento entre duas estações de metrô e com 216 unidades de um dormitório.  “Há gente que mora na região e que não sai de lá de jeito nenhum”, diz o diretor de incorporações da empresa, Nick Dagan.
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Na mesma área da capital, outras empresas colocam em prática seus projetos.  A incorporadora Even, por exemplo, comercializa atualmente o Red Tatuapé, lançado em setembro também com opções de um dormitório.  “Algumas partes das zonas norte, leste e sul se valorizaram muito, e verificamos essa demanda”, diz o diretor de incorporação da companhia, Marcelo Dzik.
Segundo o executivo, os compactos permitem que o consumidor adquira unidades em áreas com padrão elevado. “É a opção de morar na região de desejo com um ticket baixo
(em outras palavras, com o valor total do bem mais atraente)“, diz.
Atualmente, a Even também constrói o condomínio Concept Anália Franco, lançado em 2010 na área mais rica da zona leste.  “São terrenos em regiões valorizadas e que ainda não foram muito ofertadas. É para atender um público com renda alta e que quer estar próximo de regiões comerciais. “
Outras incorporadoras, como a Cyrela, também buscam agradar ao interesse da população da zona leste em suas principais demandas.  Com entrega prevista para maio de 2014, a empresa lançou no ano passado o Spazio Lume, empreendimento residencial do complexo misto Luzes da Mooca.  “Temos todos os tipos de público no bairro: o investidor, os chamados filhos da Mooca e as pessoas que trabalham por ali e querem morar perto”, conta a diretora de incorporação da companhia em São Paulo, Rosane Ferreira.  O produto teve boa aceitação, segundo ela, motivada especialmente pela falta de concorrência no distrito, repleto de imóveis maiores
Na zona sul da cidade, a Cyrela São Paulo trabalha ainda sobre o Home Boutique Brooklin, com a proposta de serviços diferenciados e sofisticação.  A empresa também prepara mais um lançamento da linha Thera, levando o conceito mixed use de alto padrão para outras regiões com vocação corporativa e ávidas por imóveis caracterizados por serviços e praticidade.
Padrões. Embora sejam bem aceitos em distritos supervalorizadas, os compactos de um dormitório também invadiram bairros em desenvolvimento.  Na Vila Prudente, que recebeu recentemente uma estação de metrô e espera a conclusão das obras do monotrilho da zona leste, a incorporadora AKRealty lançou um condomínio-clube com quatro torres e unidades de um, dois e três dormitórios.
A Vila Formosa, também no percurso do monotrilho da futura linha 15-Branca do metrô, recebeu um empreendimento da incorporadora Gafisa.  O Mistral Condomínio Clube tem opções de planta para transformar unidades de dois dormitórios em apartamentos de um dormitório com sala ampliada.
O microempresário Bruno Henrique Felix Marco, de 29 anos, foi um dos compradores no conjunto, atraído por uma varanda gourmet e pelo potencial de valorização do entorno.  “A princípio, comprei para moradia, mas considero uma região boa, que vai ter uma estação do metrô e que vai valorizar.  Então, até pode ser um investimento”, diz ele, que desembolsou R$ 330 mil por uma unidade de 58 m².

Sem foco não se vende terrenos

Postado por Corretor de imóveis | 01:15

Redimob - 

Especialista conta como seleciona as melhores áreas para cada empreendimento.


Mais do que apostar em designs arrojados, construções modernas e sustentáveis, a localização do empreendimento também é um dos precursores do sucesso (ou não) do lançamento. Para isto, o especialista em mercado de terrenos entra em cena, com foco bem definido da área a ser localizada, de acordo com o perfil de cada negócio.

Segundo o especialista no segmento Gustavo Feola, selecionar os melhores terrenos envolve pesquisa e muita análise. “Quando procuro terrenos em São Paulo, saio com a minha equipe e percorro algumas áreas para visitar e fazer análises. Paralelamente também passo em alguns plantões de venda, lançamentos e pré-lançamentos”, explica o especialista, em seu blog.

Feola conta que essas áreas são indicadas diretamente pelos clientes vendedores ou por corretores parceiros que apresentam casas à venda para formar um terreno mínimo para construção.

“Com algumas informações técnicas na mão, analiso o caso e vê se faz sentido dar prosseguimento. Antes de visitar o local, busco no Google a área de interesse e faço algumas anotações, como os pontos de referência, acessos, entre outros”, afirma.

A busca por detalhes


Mesmo com as áreas previamente selecionadas, o trabalho de observação não cessa. “Buscamos acrescentar informações como largura da rua, o tipo de vizinhança, se as casas são antigas, novas, comércio local, topografia do terreno, se tem córregos, vilas , entre outros".

Quer dicas sobre como escolher o melhor terreno? Confira mais dicas no blog de Gustavo Feola.

Estadão - 



Impasse. Proprietários de 12 casas receberam proposta de incorporadora, mas ainda não fecharam acordo (Foto: Werther Santana/AE)

A simples expectativa de prolongamento da Avenida Doutor Chucri Zaidan, na zona sul de São Paulo, movimenta fortemente as incorporadoras para a aquisição de terrenos na Chácara Santo Antônio, que deve dar continuidade à faixa corporativa de alto padrão da cidade. Agora, os moradores do entorno do Morumbi Shopping convivem com o crescente assédio das empresas, ávidas por áreas para a instalação de novos edifícios.

Dono de um sobrado na Rua Henri Dunant, o empresário Felipe Pugliese, de 48 anos, estabeleceu há oito meses o primeiro contato com uma grande incorporadora interessada em comprar seu imóvel, com terreno de 150 metros quadrados. “Para fechar meia quadra, eles fizeram proposta para 12 casas na minha rua, mais 12 na rua de trás (Enxovia, onde um novo edifício também está sendo construído). Inicialmente ofereceram R$ 5 mil por m²”, conta o empresário. Ele e os vizinhos negaram a oferta por a considerarem baixa demais.

“Aqui do lado, estão vendendo por R$ 12 mil o metro quadrado de um edifício em construção. E, na mesma quadra, um terreno foi vendido por R$ 8 mil.” Em março, Pugliese recebeu uma nova proposta, mas também a considerou insatisfatória porque a empresa, segundo ele, ofereceu a troca do imóvel por uma unidade em um empreendimento na região da Vila Sônia, do outro lado do Rio Pinheiros, no entorno do Morumbi.

“Não aceito permuta, porque os imóveis estão sobrevalorizados. Se não vendermos, já haverá valorização e a possibilidade de locação comercial.” O empresário, em alinhamento com seus 11 vizinhos, pede R$ 9 mil pela metragem do terreno e avisa: o preço de venda pode chegar a R$ 10 mil, caso a negociação com a companhia se arraste.

Na mesma rua, bem na esquina do novo trecho da Chucri Zaidan, a construtora Trisul adquiriu um terreno de 3.046 m² onde prevê o lançamento de um residencial de 288 unidades compactas para o mês de outubro. Antes, a empresa negociou por um ano até fechar negócio com os 20 proprietários das casas da área. “Foi bastante difícil. Nesse caso, demorou um ano, mas não demora menos do que sessenta dias”, diz o diretor de incorporação da empresa, Arturo Rondini.

O contato com os proprietários ocorre, segundo ele, por meio de corretores especializados nesse serviço. “Alguns têm até equipes de psicólogos. É preciso estabelecer com as famílias uma relação de confiança, porque a venda de um imóvel não é só questão de dinheiro. Tem um aspecto emocional.”

A portuguesa Maria da Assunção Martins, de 77 anos, ainda não chegou a um acordo para vender o bar de sua propriedade na esquina da Henri Dunant com a Rua Amaro Guerra. O estabelecimento está cercado de ambos os lados por um terreno onde futuramente será erguido o empreendimento comercial HD 873, das construtoras Halna e Luciano Wertheim.

Maria chegou ao bairro em 1963 e viveu por lá 18 anos à frente do pequeno bar até se mudar para Interlagos. “Tinha muitos fregueses da Monark”, conta, lembrando da fábrica nas proximidades e que hoje cedeu lugar a um terreno pronto para receber torres da Odebrecht Realizações Imobiliárias.

O estabelecimento foi alugado a um comerciante e, no momento, não há um contrato de locação, de acordo com a proprietária. “Ele paga direitinho, mas está sem contrato porque nem sei o que vai dar ali”, diz.

Cuidados. A especialista em direito imobiliário Katia Millan, do escritório Moreau & Balera Advogados, recomenda que os proprietários avaliem a solidez das incorporadoras no mercado sempre que receberem propostas tentadoras das empresas.

“O vendedor deverá levantar as informações societárias da incorporadora, quem serão os parceiros dela no projeto imobiliário, em quais outros empreendimentos a empresa participou, se há reclamação na internet, se há processos junto aos cartórios distribuidores”, enumera.

Caso a negociação evolua, a advogada indica também a procura de um profissional capaz de dar auxílio aos proprietários no levamento de outros documentos. “Um trabalho de prevenção bem realizado pode evitar muito desgaste no futuro.”

Bem Paraná -

A região mais cara é o Centro, mas a maior valorização ocorreu no Sul da Cidade, como o Xaxim


Nos últimos quatro anos, o preço dos terrenos à venda em Curitiba teve um aumento entre 71% e 105%. A projeção é da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR) para o insumo que tem o maior impacto no custo da construção civil. Essa alta é o reflexo da especulação imobiliária que aconteceu no período, causando distorções no mercado, segundo explicação do presidente da Ademi, Gustavo Selig.

O metro quadrado mais caro da capital fica no Centro, onde a média é de R$ 2 mil por metro quadrado. No entanto, as maiores valorizações ocorreram na região Sul da cidade. No Xaxim, por exemplo, a valorização chegou a 837% e um terreno de 200 mil metros quadrados vendido há 15 anos por R$ 70 mil, custa hoje por volta de R$ 165 mil. 

Para Selig, o terreno não pode subir acima do preço do imóvel, fato registrado em alguns casos. “Além disso, um terreno no bairro Água Verde, Batel, Cabral e Alto da XV não pode ter o mesmo preço de outro, com as mesmas área e características, no Pinheirinho ou Xaxim”, exemplifica.

Em um cenário de aumento do porcentual de Volume Geral de Vendas (VGV) para permuta, começando em 15% sobre o valor total do empreendimento e com crescimento de um ponto porcentual ao ano, o custo do terreno registrou alta de 105% no último quadriênio. O cenário foi elaborado considerando a variação do preço do metro quadrado privativo dos apartamentos novos na capital, de dezembro de 2008 a maio de 2012, e o porcentual correspondente ao valor de permuta dos empreendimentos, variando de 15% a 18% do VGV.

Segundo Selig, o momento é de estabilização no preço dos terrenos, seguindo a valorização do mercado de lançamentos, bem como dos porcentuais do VGV destinados à permuta que, em algumas situações, superaram o índice de 18%. “Alguns terrenos já estão voltando para o patamar real de custo, assim como os porcentuais de permuta, até porque muitos destes terrenos ficaram parados. Chegar ao índice máximo de retorno do valor do terreno ao proprietário, somente se a área for extremamente bem localizada e estiver numa região muito valorizada”, diz.

O custo de mão de obra, incluindo remuneração e encargos, tem a segunda maior participação no Custo Unitário da Construção (CUB) na capital paranaense. Estudo realizado pela Ademi/PR, que compreendeu a análise das variações do índice calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon/PR) no último quadriênio, prevê um aumento de 45% em maio de 2012, em relação a dezembro de 2008. O presidente da Ademi/PR explica que isso aconteceu em função do aquecimento do mercado, ante a escassez de mão de obra qualificada.

Diante deste cenário, Selig acredita que distribuir os recursos para a formação da própria equipe de trabalho e para a contratação de empreiteiras é uma boa alternativa para equilibrar os gastos, sem perdas na qualidade e agilidade da obra.


Exame - 

A cidade hoje se expande para bairros mais centrais e não necessariamente ricos em amplos terrenos

Bairro do Morumbi, em São Paulo, onde foram lançados alguns dos empreendimentos de metro quadrado mais caro em 2011

A expansão da cidade

São Paulo – Os bairros campeões de lançamentos imobiliários dos primeiros cinco meses de 2012 diferem, em grande parte, daqueles que estavam no topo da lista no mesmo período do ano passado. Enquanto que regiões com grande oferta de terrenos e mesmo de alto padrão se destacavam em 2011 – como Morumbi (foto), Brooklin e Vila Nova Conceição – neste ano são os bairros mais adensados das Zonas Oeste e Sul, bem como os da Zona Leste próxima ao Centro que se destacam.
Levantamento da imobiliária Lopes feito a pedido de EXAME.com mostra os bairros da capital paulista que foram campeões de lançamentos em unidades de janeiro a maio de 2012. Na lista dos seis primeiros lugares - os mais significativos -, há representantes de todas as regiões, com lançamentos tanto da própria Lopes quanto de outras empresas. O levantamento levou em conta o Valor Geral de Vendas (VGV), métrica que considera a receita potencial que os empreendimentos lançados podem gerar. Veja abaixo para onde a cidade se expande:
Piscina coberta do Helbor Boulevard Tatuapé, edifício residencial no Tatuapé, São Paulo

1. Tatuapé

O bairro paulistano que mais se destaca em lançamentos neste início de ano é o Tatuapé, na Zona Leste, cujo Valor Geral de Vendas (VGV) é de 513 milhões de reais. Esse é quase o mesmo VGV do bairro campeão nos primeiros cinco meses do ano passado, o Morumbi, cujo valor lançado foi de 531 milhões de reais.
“O Morumbi sempre teve grande volume de lançamentos, mais terrenos e áreas menos exploradas. Mas também houve muitos lançamentos no ano passado, e o mercado não absorveu tudo. O Tatuapé, por sua vez, tinha projetos grandes, em terrenos igualmente grandes, que demoraram a ficar prontos, mas foram lançados neste ano”, diz Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes.
Ela cita alguns empreendimentos lançados neste início de ano no Tatuapé: o You Metropolitan, empreendimento misto comercial e residencial, com apartamentos de um ou dois quartos; e o Helbor Boulevard Tatuapé (foto), prédio residencial com apartamentos de três quartos e 100 metros quadrados. Ambos, diz Mirella, são próximos ao metrô Tatuapé e ao shopping de mesmo nome, além de terem sido completamente vendidos no primeiro dia.
Bairro de Perdizes, em São Paulo

2. Perdizes

O segundo lugar ficou com o bairro de Perdizes, na Zona Oeste, com Valor Geral de Vendas de 455 milhões de reais. De janeiro a maio de 2011, o bairro sequer aparecia entre os dez campeões de lançamentos. Apesar de ser um bairro adensado, ainda há espaço para verticalizar. “É uma região de muitas casas de terrenos pequenos. Não há mais uma área mais nobre e uma menos nobre. Já existem prédios de excelente padrão em ruas onde só há casas e já estão sendo transformadas”, diz Mirella Parpinelle.
Segundo ela, o futuro comprador interessado em Perdizes vai também se interessar pela Barra Funda, que foi o nono bairro com mais lançamentos em valor de vendas deste início de ano. Próximo a Perdizes, Pinheiros também se destacou em lançamentos de janeiro a maio, com 241 milhões de reais em VGV, ficando na sétima posição. Mirella Parpinelle destacou a região da Faria Lima entre a Avenida Rebouças e o Largo da Batata, que vem sendo revitalizada. “As ruas paralelas à Faria Lima são ótimas para quem quer morar perto do trabalho, em um eixo maravilhoso, próximo à Avenida Paulista e à Marginal Pinheiros”, diz a diretora da Lopes.
Detalhe da fachada do edifício Altto Campo Belo, em São Paulo

3. Campo Belo

Em segundo lugar de janeiro a maio no ano passado, o bairro do Campo Belo, na Zona Sul, continua campeão em lançamentos, mas desta vez em terceiro lugar, com 375 milhões de reais em Valor Geral de Vendas (VGV). É um pouco menos do que seus 490 milhões de reais de 2011. De acordo com a diretora da Lopes, Mirella Parpinelle, esses lançamentos são reflexos da Operação Água Espraiada, projeto urbanístico e viário que visa a revitalizar a região. “Numa sequência, outro bairro beneficiado com lançamentos será o Brooklin”, observa Mirella.
Um exemplo de lançamento feito na região neste início de ano é o empreendimento de alto padrão Altto Campo Belo (foto), com apartamentos de 485 metros quadrados e cinco suítes, ou duplex de 838 metros quadrados.
d.o.t Ibirapuera Living, prédio na Vila Mariana, em São Paulo

4. Vila Mariana

Ainda na Zona Sul, a Vila Mariana vem em quarto lugar, com 328 milhões de reais em Valor Geral de Vendas (VGV). Ausente da lista dos campeões de lançamentos do ano passado, o bairro é rico em infraestrutura, ainda dispõe de bons e amplos terrenos para construção e tem perfil de classe média alta. Um dos exemplos de lançamentos é o d.o.t Ibirapuera Living (foto), parte residencial de um empreendimento misto localizado próximo ao parque homônimo, na altura da estação Ana Rosa do metrô. Os apartamentos são compactos e possuem um ou dois dormitórios.
A opção mais em conta à Vila Mariana, para a classe média de menor poder aquisitivo, é o bairro da Saúde, um pouco mais ao Sul, que agora passa por um período mais intenso de verticalização. No início deste ano, a Saúde foi a oitava colocada em lançamentos, com VGV de 190 milhões de reais.
Apartamento decorado do SP Mooca Urban Life, na Mooca, São Paulo

5. Mooca

Outro representante da Zona Leste – mais para a região central de São Paulo, uma fronteira de expansão imobiliária – a Mooca vem em quinto lugar, com Valor Geral de Vendas (VGV) em 324 milhões de reais. No bairro, que ainda contava com grandes terrenos para venda, foi lançado, por exemplo, o empreendimento de médio padrão SP Mooca Urban Life (foto), com apartamentos de dois, três ou quatro dormitórios, variando de 65 a 117 metros quadrados. Segundo Mirella Parpinelle, bairros próximos que devem apresentar um bom número de lançamentos mais para frente são a Barra Funda e o Bráz.
Área externa do Boreal Santana, edifício em Santana, São Paulo

6. Santana

O representante da Zona Norte na lista é o tradicional bairro de Santana, onde foram lançados 253 milhões de reais em Valor Geral de Vendas (VGV) nos primeiros cinco meses do ano. Segundo Mirella Parpinelle, Santana se assemelha a Perdizes por ser um bairro ainda de muitas casas e terrenos pequenos, o que dificulta um pouco a verticalização. “Santana é um bairro de grande desejo do morador da própria região. O público é bairrista e gosta de manter suas raízes”, observa a diretora da Lopes. Ela cita o lançamento do empreendimento Boreal Santana (foto), com apartamentos de quatro quartos ou três suítes, próximo à Bráz Leme, uma das vias principais do bairro.






G1 -


Mais de R$ 500 milhões estão sendo disputados na Justiça.
Loteamento próximo ao Aeroporto de Vitória causa controvérsia e disputa.

Pessoas vendendo lotes de maneira irregular foram flagradas por câmeras escondidas na Grande Vitória. Em bairros da Serra, Cariacica e na capital, Vitória, pessoas se aproveitam de áreas valorizadas que são alvos de disputas judiciais para ganhar dinheiro. No município de Cariacica, uma mulher tenta vender um terreno que não tem registro no cartório de imóveis e também não está regularizado, segundo a prefeitura, o que configura a chamada grilagem.

"Aqui, estamos pedindo R$ 120. Não tem a escritura, mas é o mesmo trâmite junto à prefeitura, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e tudo certinho", disse Cleuma Rabelo, ao tentar vender os lotes.

De acordo com o especialista em direito imobiliário, Davi Ribeiro, a ação é totalmente irregular. "Na realidade, a pessoa está comercializando uma coisa que não existe. O que pode existir é uma área, que talvez até seja de propriedade do negociante, mas o lote só existe de fato e, não, juridicamente", diz.

A imobiliária representada por Cleuma já teve 70 pessoas apontadas como suspeitas de grilagem. Segundo o Ministério Público do Espírito Santo (MP-ES), a investigação segue em curso. "A Grande Vitória, atualmente, é um celeiro de estelionatários, que se aproveitam de decisões da Justiça ou administrativas. Nós observamos, também, o uso de documentos falsos", conta o procurador de Justiça Sócrates Souza.

Cleuma Rabelo disse que não vende diretamente os lotes, mas só intermedia a venda a terceiros. Ela fala que não faz um negócio ilegal, porque a transferência do imóvel, é aceita pela prefeitura. Já a Prefeitura de Vitória informou que o terreno chegou a ser aprovado no município, mas como a corretora não registrou no cartório, a venda de lotes é totalmente ilegal.

Segundo o advogado, seu cliente foi acusado de ter se apropriado indevidamente das terras. Silveira diz que agora pessoas alegam ser donas da terra a partir da falsificação de documentos antigos. Em um documento denominado auto de partilha, de 1980, o valor do terreno era de 860 mil cruzeiros, moeda da época. Seis anos depois, o número aparece modificado para a área, que passa a ser de 860 mil metros, abrangendo, então, outros terrenos. "O andamento das fraudes é assim, transformam valores monetários, em área, e isso é grilagem", conta o advogado.

Vitória

Em Jardim Camburi, na capital, um loteamento próximo ao Aeroporto Eurico Salles, causa controvérsia e disputa. Segundo o advogado André Luiz Silveira, que defende um homem que alega ser o dono das terras, a área foi doada pelo Governo Federal em 1913, mas há o risco de perder a propriedade, mesmo com a documentação. "Passa um tempo, aparece um suposto herdeiro e diz que aquela área é dele, mesmo tendo o documento em cartório de registro de imóveis", conta.

O homem que alega ser o dono das terras tem 92 anos. Wantuil mora ao lado do Aeroporto de Vitória e diz que as terras são de sua família, alegando ter documentos. No entanto, outros documentos mostram que nomes de pessoas foram adulterados, o que pode configurar fraude, segundo o advogado André Luiz Silveira.

Exame -


Jovem de 18 anos deseja comprar um imóvel com parte dos lucros após três ou quatro anos


Comprar um terreno para construir pode ser lucrativo, mas dá bastante trabalho


Dúvida do internauta: Tenho 18 anos e estou no primeiro ano do curso de Economia. Trabalho como segundo câmera e editor para um fotógrafo da minha cidade e, há um ano, comecei a poupar para comprar um carro, o qual devo adquirir em agosto ainda com o benefício da redução do IPI. Pretendo pagar 25.000 reais por ele. Com a poupança que estabeleci e a quantia que ganho no trabalho, conseguirei pagá-lo à vista. Meu próximo objetivo é comprar um terreno, permanecer com ele por algo em torno de três ou quatro anos, e vendê-lo em seguida para comprar um imóvel. Mas seria mais vantajoso comprar logo o imóvel, ao invés do terreno?


Resposta do economista Luiz Calado*:

Nossa história de início de carreira é parecida. Também precisei atuar em outras áreas, que não Economia, para ter o suficiente para comprar meu carro e investir. Ler um relato como o seu é estimulante e me incentiva a continuar auxiliando as pessoas com seus investimentos.

Respondendo à sua dúvida: no seu caso é mais vantajoso comprar o imóvel. A razão é o curto prazo indicado como sua intenção para lucrar com o terreno. Investimentos em terrenos, no geral, exigem prazos maiores do que quatro anos para possibilitar um retorno excepcional. Além disso, você ficaria com o risco muito concentrado num único tipo de investimento, apesar de isso não caracterizar um problema para jovens de perfil agressivo, como parece ser o seu.

Dentro do prazo de investimento que você menciona, você poderia pensar em comprar o terreno e construir, porém precisaria estar preparado para lidar com os desafios do mercado da construção civil, o que lhe exigiria extrema determinação. Só com a burocracia perde-se 1 (um) ano, e ainda sem a garantia de que será bem sucedido. Veja o que aconteceu com um empreendimento em São Paulo que pronto, mas não consegue obter a licença para funcionar.

Um bom investidor em terreno identifica regiões com bom preço e que serão beneficiadas na próxima década com a expansão da cidade e de sua infraestrutura. Isso inclui construção de shoppings, praças, e chegada de transporte público. Mas dez anos é um prazo que você não deseja esperar.

Considerando isso, a melhor opção é comprar um imóvel. O qual, por sua vez, não será garantia de lucro imediato. O mercado está se adaptando às quedas de preço que vêm acontecendo desde 2010 (ainda que os “indicadores” não captem). Eu não aposto numa nova alta de preços, os balanços das incorporadoras nos mostram estoques altíssimos, na ordem de 30 bilhões de reais, como mostra a edição da Revista EXAME da segunda quinzena de Abril. Mas isso não significa que seja impossível lucrar. Há duas maneiras de comprar por um preço abaixo do mercado e vender com resultado positivo.

1. Imóveis em leilões: já é pública a informação de que a inadimplência está aumentando e aumentará ainda mais. A consequência disso é que muitas famílias não conseguirão pagar os imóveis que financiaram. Sendo assim, os leilões serão cada vez mais comuns e, nestas ocasiões, existe a possibilidade de fechar bons negócios.

2. Imóveis com problemas: aqueles que necessitam de reformas que ninguém quer fazer, mas só funcionam se você tiver tempo e paciência para lidar com o ambiente das construções.

Aproveito para elogiar o seu estilo empreendedor. Ter um carro aos 18 anos é a realização de um grande sonho para a maioria dos jovens. Se eu fosse um famoso “pedagogo financeiro” diria: atente-se ao custo do carro, do seguro e do IPVA. Mas quer saber? Realize seu sonho, seja feliz e que isso lhe permita ter mais fôlego para trabalhar e conquistar ainda mais!

*Luiz Calado é economista, doutorando em finanças sustentáveis e autor dos livros “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio” e “Fundos de investimento: Conheça antes de investir”.

Radar Imobiliário/Estadão -

Os elevados preços de terreno da capital criaram condições para o desenvolvimento do mercado imobiliário em cidades da Grande São Paulo antes esquecidas pelos incorporadores. Essa nova situação está mudando o aspecto de alguns dos “patinhos feios” da região metropolitana.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) organizados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) a pedido doEstado mostram, por exemplo, alta de 540% no número de unidades lançadas em Carapicuíba de novembro de 2009 a abril deste ano em relação aos 30 meses que precederam este intervalo (Veja no gráfico a variação em outros municípios).

Embora com números absolutos mais modestos, os vizinhos têm porcentuais muito superiores ao de São Paulo, com alta de 5,9% – e, para os pequenos, os resultados são ainda mais impactantes. Cajamar, com 64 mil habitantes, teve sozinha 2.200 novas unidades no período. Se a lógica do mercado fosse proporcional ao tamanho da cidade, Guarulhos, que é dezenove vezes mais populosa, teria quase 42 mil imóveis lançados – bem mais do que os 17 mil que de fato recebeu.

Na beira da Rodovia Anhanguera e na rota de polos urbanos importantes como Campinas, Cajamar foi alvo de um grande loteamento iniciado em 2007, o Villagio Portal dos Ipês, onde a Brookfield lançou 14 condomínios – sete deles atualmente em fase de conclusão.

“A cara daquele pedacinho está mudando bastante. No começo, era mais difícil atrair o público para Cajamar. Hoje, as unidades que voltam (retomadas por algum motivo) têm liquidez muito grande”, diz a superintendente de incorporação da empresa, Andreia Cardoso. Para ela, o preço do metro quadrado, avaliado em R$ 2,7 mil para um imóvel pronto, é um ponto forte do projeto. “Em áreas centrais de São Paulo, não se encontra por menos de R$ 5 mil na planta.”

Oportunidade. Os bons valores e a proximidade a São Paulo atraíram até consumidores da capital. Caso do comprador Jefferson Lopes, de 24 anos. Ex-morador do Parque São Domingos, em Pirituba, ele adquiriu apartamento de dois dormitórios e 49 m² em dezembro de 2009. “Recebi a indicação de uma amiga. Paguei R$ 105 mil. Agora, está quase R$ 140 mil”, conta o rapaz, que se mudou em abril.

Ele perde cerca de 20 minutos na estrada para chegar ao trabalho, no bairro do Jaraguá. “Valeu a pena pela relação custo benefício. Dei somente R$ 11 mil de entrada”, diz. Lopes espera ocupar a unidade por ao menos 15 anos. “E minha intenção não é vender porque vai valorizar. Estão construindo shopping e vai ter supermercado perto”, conta.

Na opinião do diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, cidades vizinhas à capital permitem que os compradores tenham acesso a imóveis de bom padrão por preços muito inferiores aos praticados em São Paulo. “Esse tem sido o mote do boom nos municípios do entorno. A pessoa vê um apartamento que nunca teria em São Paulo”, diz.

Ele vê boas perspectivas para produtos de dois dormitórios, com alta liquidez e grande público potencial. “Ir de Santana a Santo Amaro demora tanto quanto o deslocamento de Santana a outra cidade”, completa. Osasco, com mais 600 mil habitantes e amplos terrenos, apresenta boas condições para crescer, segundo o executivo.

Outra cidade que se desenvolve é Diadema, com 3,5 novas unidades nos últimos 30 meses. “Ela é o primo pobre do ABC, mas a proximidade com a zona sul de São Paulo e o preço do terreno acabam gerando oportunidades para empreendimentos de padrão médio”, diz o diretor da Urban Systems, Paulo Takito. Ele acredita que a cidade seja beneficiada com o prolongamento da Avenida Roberto Marinho, ampliando suas ligações com os polos corporativos da capital.

Até o fim deste ano, a MZM Construtora atingirá R$ 600 milhões de investimentos no município. A empresa prepara o lançamento de quatro empreendimentos por lá – três residenciais puros e um de uso misto, com até hotel. “No passado, Diadema era conhecida pela criminalidade, mas hoje está bem mais tranquila. Essa mudança de imagem fez com que investíssemos”, diz o presidente da empresa, Francisco Diogo Magnani.

Infraestrutura. Nos próximos anos, o diretor da Urban Systems também imagina crescimento para cidades que serão cortadas pelo Rodoanel, especialmente no trecho leste da via. “Poá estará no roteiro da estrada. Isso vai mudar a região, principalmente nas áreas de contato entre as pistas e as áreas urbanas”, especula. Por enquanto, a cidade atraiu apenas 272 unidades desde novembro de 2009.

De acordo com o presidente da Eugênio Marketing Imobiliário, Carlos Valladão, os municípios vizinhos a São Paulo com maior infraestrutura e renda tendem a atrair o mercado – o que explicaria o desenvolvimento mais tímido de algumas localidades, como Franco da Rocha, com 139 unidades, e Itapecerica da Serra, com apenas 14. “Mogi das Cruzes tem muito mais infraestrutura do que Itapevi, por exemplo. Sai na frente quem permite maior bem

REUTERS -

 

O esgotamento de áreas adequadas para construção de imóveis residenciais em grandes centros urbanos, um dos principais gargalos enfrentados pelo setor imobiliário, é visto como um trampolim para a Alphaville Urbanismo, controlada pelo Grupo Gafisa.

Enquanto construtoras e incorporadoras começam a sentir os efeitos de uma desaceleração nas vendas, a companhia --voltada ao desenvolvimento de condomínios urbanos de alto padrão-- diz estar confortável tanto em termos de demanda quanto de espaços para construir.

"Com esse esgotamento da incorporação vertical, existe uma migração para o nosso segmento. Existe uma geração de demanda", disse o diretor Comercial da Alphaville, Fabio Valle, à Reuters na quinta-feira.

Segundo ele, regiões como o Nordeste do país e o interior dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro apresentam hoje o maior potencial de crescimento para o setor habitacional, por contarem com muitas cidades ainda pouco exploradas.

"A demanda é maior do que a gente consegue ofertar. O maior problema não está na obtenção de terrenos, mas na aprovação dos projetos", acrescentou o diretor de Novos Negócios da empresa, Marcelo Willer.

Presente em 20 Estados, a companhia se apoia em outro entrave vivido pelo setor a seu favor: a valorização imobiliária. Segundo Valle, o preço médio dos empreendimentos da empresa varia entre 130 mil e 200 mil reais, valor relativamente baixo para projetos considerados de alto padrão.

"Em 2010, o setor era a bola da vez... Houve uma valorização muito alta. Hoje, se comparar (o valor de) um empreendimento vertical com um Alphaville, o valor parece baixo", afirmou o diretor Comercial.

GAFISA

Prestes a ser totalmente incorporada pela Gafisa, a Alphaville deve, a partir de 2012, conquistar maior participação nas operações da construtora e incorporadora, resultado das elevadas margens que vem apresentando nos últimos anos.

A Gafisa, por sua vez, vem enfrentando forte pressão do mercado para reverter o alto consumo de caixa visto nos últimos trimestres em decorrência de problemas pertinentes à Tenda, sua subsidiária integral.

Atualmente, a Alphaville tem participação de 25% no volume de vendas da Gafisa e de 48% nas margens.

Nos últimos quatro anos, o volume de vendas e lançamentos da Alphaville disparou. Em 2010, a empresa vendeu R$ 599 milhões, contra R$ 238 milhões em 2007. Já os lançamentos saltaram para R$ 741 milhões, ante R$ 237 milhões, na mesma base de comparação.

Para este ano, a projeção de Willer é otimista: "Vamos continuar crescendo. Certamente vamos ter um resultado maior em 2011, ainda que tenha sido alto em 2010".

A Gafisa deve adquirir os 20 por cento restantes do capital social da Alphaville até o final de dezembro deste ano.

Exame - 


Países mais pobres da África e da Ásia perderam grandes fatias de terras em transações internacionais nos últimos 10 anos



Plantando no vizinho


São Paulo - Mais de 83,2 milhões de hectares de terra em países em desenvolvimento foram vendidos em grandes transações internacionais desde 2000, segundo estimativa de um relatório do projeto Land Matrix, que reúne esforços de uma série de organizações internacionais focadas na questão agrária. Pelo menos metade destas transações foi reportada por fontes consideradas confiáveis pelo projeto.

Segundo o levantamento, a África é o principal alvo das aquisições, puxadas pelo aumento nos preços das commodities agrícolas e pela escassez de recursos naturais em alguns dos países compradores. Terrenos na Ásia e América Latina também estão na rota das compras. Os fins vão desde agricultura e mineração até cultivo de madeira e turismo.

Um dado preocupante levantado pelo estudo é o de que a maioria das aquisições se concentra em países pobres, pouco integrados à economia global e onde há graves problemas de fome entre a população local.

Entre os países mais procurados pelos investidores para a compra de terras estão Indonésia, Filipinas, Malásia, Congo, Etiópia, Sudão e o Brasil, que teve mais de 3,8 milhões de hectares vendidos para estrangeiros nos últimos 12 anos.

Clique nas fotos para saber quem são os países que arremataram as maiores porções de terras estrangeiras desde 2000.


bandeira Índia

Índia

Os investidores indianos foram os que mais mostraram apetite no período analisado, comprando principalmente terras no sudeste asiático.

O país arrematou mais de 5,4 milhões de hectares de terras (um hectare equivale, a aproximadamente, um campo de futebol), por meio de investidores dos ramos da indústria, madeira, agricultura e mineração.

dragão chines

China
A China comprou mais de 5,3 milhões de hectares de terras no exterior por meio de seus investidores.

O alvo foram principalmente terras na África Central e no sudeste asiático. Empresas dos setores de madeira e agricultura lideraram as transações.

 Bandeira dos Estados Unidos

Bandeira dos Estados Unidos


Os Estados Unidos aparecem em terceiro lugar no ranking, tendo comprado mais de 4,1 milhões de hectares em terra estrangeira.

O alvo principal dos investidores foi o continente africano, mas as empresas americanas também compraram terras no sudeste asiático e na América Latina.

Malasia

Malásia


A Malásia adquiriu mais de 3,3 milhões de hectares em terras por meio de transações internacionais.

Em um único negócio, a multinacional Sime Darby Berhad comprou mais de 250 mil hectares de terra na Indonésia. 

bandeira  Reino Unido

Reino Unido


Por meio de transações internacionais, o Reino Unido arrematou mais de 3 milhões de hectares de terras.

Em um dos maiores negócios registrados, a NRG Chemicals comprou 700 mil hectares de terra nas Filipinas.

bandeira  Coreia do Sul

Coreia do Sul


A Coréia do Sul adquiriu 2,6 milhões de hectares em terras fora de seu território, com destaque para aquisições na África e Sudeste Asiático.

A Kapa Ltda., por exemplo, adquiriu mais de 40 mil hectares de terra no Camboja.

bandeira  Itália

Itália


A Itália comprou mais de 2,6 milhões de hectares em terras por meio de transações internacionais.

Em uma única transação, um investidor desconhecido arrematou, em 2009, 2 milhões de hectares em terras para agricultura na Indonésia.

bandeira  Israel

Israel


Os investidores israelenses compraram mais de 2,3 milhões de hectares em terras fora de seu território.

Um único investidor comprou 2 milhões de hectares na República Democrática do Congo para agricultura.

predios  Emirados Árabes Unidos

Emirados Árabes Unidos


Mais de 2,2 milhões de hectares de terra foram comprados por investidores dos Emirados Árabes Unidos.

A Al Ain National Wildlife comprou 1,6 milhão de hectares de terra para desenvolver atividades ligadas ao turismo no Sudão.

bandeira Emirados Árabes Unidos

Arábia Saudita


A Arábia Saudita adquiriu mais de 2,2 milhões de hectares em terra estrangeira.

Entre as grandes aquisições, está a compra de 273 mil hectares nas Filipinas pela Eastern Renewable Fuels Corp. para agricultura.







Band -


Odebrecht oferece R$ 259 milhões por lote que está em disputa judicial entre Luiz Estevão e a UnBrreno
 
O braço imobiliário da Odebrecht, maior construtora do país, aposta em uma manobra jurídica para obter, por menos da metade do preço, um dos terrenos mais valorizados do Distrito Federal. De acordo com estimativas de mercado, o lote localizado na quadra 6 do Setor Hoteleiro Norte vale, pelo menos, R$ 650 milhões no caso de permuta.

A construtora ofereceu R$ 259,6 milhões em imóveis para a UnB (Universidade de Brasília), proprietária original da área. Localizado a apenas 500 metros do estádio Mané Garrincha e a 3,6 quilômetros do Palácio do Planalto, o terreno tem 17.580 mil m² e é considerado uma joia valiosíssima pelo mercado imobiliário.

Além do endereço privilegiadíssimo e da dimensão, outra vantagem é o potencial construtivo. O endereço permite que seja erguido um empreendimento semelhante ao Brasil 21, complexo de sete prédios localizado do outro lado do Eixo Monumental.

Chance única

A Odebrecht enxergou a oportunidade milionária a partir de uma disputa judicial que se arrasta há 19 anos e cinco meses e tem como protagonistas a UnB e o Grupo OK, do senador cassado Luiz Estevão. Em 1991, a UnB firmou um “compromisso de permuta” com o Grupo OK. Pelo acordo, o terreno da quadra 6 do SHN seria trocado por 30 mil m² de área construída no Distrito Federal: 27,8 mil m² em salas e garagens em prédios do OK espalhados pela cidade e 2,2 mil m² em salas no empreendimento que seria erguido no terreno.

De lá para cá, nenhuma das partes cumpriu o acordo e sucessivas ações foram apresentadas à Justiça, tanto pelo OK quanto pela UnB. Na primeira delas, o Grupo OK questionou a UnB por não ter passado a escritura de propriedade. Em resposta, a UnB argumentou que parte dos imóveis já estava nas mãos de outras pessoas e que o padrão de muitos era abaixo do que havia sido prometido.

A primeira decisão da Justiça Federal saiu em 19 de maio de 2011. A sentença determinou a efetivação da permuta entre as partes e multou o Grupo OK em R$ 41,9 milhões referentes ao período em que a UnB não pode desfrutar do patrimônio que lhe havia sido proposto.

A sentença também determinou que a universidade seja devidamente indenizada caso o Grupo OK não entregue os imóveis. A Odebrecht entrou em cena em junho de 2011, quando propôs formalmente substituir o Grupo OK no litígio. A transação judicial permitiria que a construtora assumisse os deveres e direitos do grupo no processo – ou seja, a construtora receberia o lote e pagaria a UnB.

A construtora oferece R$ 259,6 milhões em áreas nos prédios a serem construídos no lote e cita como vantagens a resolução imediata da batalha jurídica, o alto padrão dos imóveis e uma provável receita mensal de R$ 1,5 milhão em aluguéis.